Laufende Aufwendungen des Wohnungseigentümers
Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümer haben sämtliche Aufwendungen für die Liegenschaft anteilig zu tragen. Dazu zählen alle Kosten, die bei der Nutzung und Bewirtschaftung der Liegenschaft entstehen, etwa:
- Betriebskosten und sonstige Bewirtschaftungskosten
- Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen
- Verwaltungskosten
- Kosten für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten
- Beiträge zur Rücklage
- Annuitäten
Betriebskosten und sonstige Bewirtschaftungskosten
Unter Betriebskosten werden alle einer Wohnungseigentümerin/einem Wohnungseigentümer gegenüber verrechenbaren Aufwendungen verstanden. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) spricht in diesem Zusammenhang auch von "Bewirtschaftungskosten", enthält aber – anders als das Mietrechtsgesetz (MRG) – keine abschließende Aufzählung. Neben den im MRG genannten Betriebskosten (z.B. Wasser- und Abwassergebühr, Müllabfuhr, Rauchfangkehrung, Beleuchtung, Versicherungen, Hausbetreuung, Grundsteuer) sind von Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümern auch weitere Bewirtschaftungskosten zu tragen, etwa Rechtsanwaltskosten bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oder Bankspesen für das Gemeinschaftskonto.
Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen
Gemeinschaftsanlagen sind beispielsweise Aufzüge, Waschküchen, zentrale Wärmeversorgungsanlagen, Saunen, Schwimmbäder oder auch Grünanlagen. Sofern nichts anderes rechtswirksam vereinbart ist oder aufgrund objektiver Umstände einige Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümer von der Benützung gewisser Anlagen ausgeschlossen sind, sind die Kosten des Betriebes von Gemeinschaftsanlagen von den Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümern anteilsmäßig zu tragen.
Verwaltungskosten
In Eigentumswohnungshäusern, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen verwaltet werden, gibt die Entgeltrichtlinienverordnung (ERVO) die Obergrenze der Verwaltungskosten vor. Wird die Verwaltung von einer gewerblichen Immobilienverwalterin/einem gewerblichen Immobilienverwalter besorgt, so unterliegt deren/dessen Honorar keiner gesetzlichen Begrenzung.
Kosten für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten
Kosten entstehen durch die ordnungsgemäße Erhaltung des Gebäudes und der allgemeinen Teile der Liegenschaft, etwa durch Arbeiten an der Fassade, im Stiegenhaus oder an Leitungen. Auch notwendige Reparaturen an Gemeinschaftsanlagen fallen darunter. Ist eine Reparatur wirtschaftlich nicht mehr vertretbar, gilt der Ersatz als Erhaltungsarbeit. Bestimmte Schäden in Wohnungen, die den Bauzustand des Hauses gefährden (z.B. Gebrechen an Gas- oder Wasserleitungen, Kaminschäden), sind ebenfalls von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen. Durch eine ausreichend dotierte Rücklage sollen diese Aufwendungen ohne zusätzliche Belastung einzelner Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümer gedeckt werden.
Beiträge zur Rücklage
In jeder Eigentumswohnanlage ist gesetzlich verpflichtend eine Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden. Die Höhe der regelmäßigen Zahlungen der Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümer in die Rücklage richtet sich nach der voraussichtlichen Entwicklung der Aufwendungen und wird als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung grundsätzlich von der Verwalterin/vom Verwalter festgesetzt. Die Verwalterin/der Verwalter hat die Rücklage gesondert, auf einem eigenen Konto, verzinst anzulegen.
Annuitäten
Beim Bau von Eigentumswohnanlagen werden oft vom jeweiligen Bauträger Kredite für einen Teil der Herstellungskosten aufgenommen, welche von der Wohnungseigentümergemeinschaft übernommen und von den einzelnen Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümern anteilig zurückgezahlt werden. Diese Art der Finanzierung ist vor allem bei von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichteten Eigentumswohnungen üblich. Beim Kauf sollte man sich einen genauen Finanzierungsplan geben lassen.
Rechtsgrundlagen
- Entgeltrichtlinienverordnung (ERVO)
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG)